中信证券研报认为，车流量、路网结构、客货结构、通行费以及成本与资本开支是影响高速公路REITs经营表现和资产价值的五大核心因素。展望后市，部分优质路产经营改善预期向好，估值修复亦具备空间。
全文如下REITs｜聚焦五大要素，优选稳健路产
我们认为，车流量、路网结构、客货结构、通行费以及成本与资本开支是影响高速公路REITs经营表现和资产价值的五大核心因素。展望看，我们认为部分优质路产经营改善预期向好，现金流韧性较强，且估值具备支撑。
▍高速公路REITs持续扩容，五大要素决定资产表现。
截至2026年9月4日，市场已上市15只高速公路REITs，合计市值约570亿元。不同路产在需求来源、竞争环境和剩余收费期限等方面存在明显差异。我们认为车流量、通行费、路网结构、客货结构和资本开支是决定高速公路REITs经营表现和投资价值的五大核心因素。
▍车流量：区域需求支撑，优质路产流量向好。
我们认为腹地经济基础越扎实、居民出行能力越强，相关路产越有可能获得持续的客货运输需求支撑；同时，邻近港口、机场、产业集群或重要交通枢纽的路产，需求来源更加多元，车流韧性通常更强。流。
▍通行费：量价共同作用，关注收入兑现。
我们预计未来基准收费标准将总体保持稳定，后续政策调整或更多体现为差异化收费和局部优惠优化；江苏、安徽部分项目货车优惠力度收窄，也有助于提升收费端韧性。车流改善能够有效转化为收入的项目中，经营改善的确定性更强。
▍路网结构：引流与分流并存，重塑增长空间。
我们建议重点关注区域枢纽属性较强、替代线路有限的高速公路REITs。短期看，施工绕行、交通回流和路网贯通可为部分项目带来增量车流；中长期则需同时评估新增竞争线路的分流压力。
▍客货结构：客运增强稳定性，货运贡献周期弹性。
我们认为核心区域客车占比较高的优质路产，车流量和现金流稳定性有望更强。据公安部，2019-2025年我国汽车保有量CAGR约5.9%，同期高速公路车流量CAGR约2.2%，两者增速比仅0.37，较疫情前0.5倍附近仍有修复空间。项目层面，客货比约4∶1的广州广河高速，2025年以来车流量同比增速标准差约6%，低于荣乌高速约10%的水平，体现出较强稳定性。
▍成本与资本开支：把握大修周期，关注现金流韧性。
高速公路REITs成本端差异主要来自大修及设备更新周期，通行费收入增长并不必然同步转化为可供分派现金流，因此未来资本开支节奏是判断现金流质量的重要因素。
▍估值：运营稳健向好的路产，估值改善具备空间。
截至2026年9月11日，各项目中债估值收益率在2.57%-12.84%区间，多数项目处于历史收益率区间的中枢附近或以上；各项目P/NAV介于0.68-1.32倍，其中7只产品低于1倍，部分项目已接近自身历史最低水平。我们认为当前部分优质高速公路REITs估值具备修复空间，建议重点关注经营趋势向好、现金流稳定的优质资产。
▍投资策略：高速公路REITs经营与估值分化明显，当前存在结构性机会。
腹地经济和区域交通需求决定车流增长基础、收费政策及优惠调整影响车流向通行费收入的转化效率、路网结构带来的引流空间、客货结构稳定性，以及未来资本开支压力，共同决定高速公路REITs的经营质量和现金流表现，当前更应关注经营趋势向好、现金流韧性较强，且估值具备支撑的优质路产。
▍风险因素：
消费信心提升不及预期；汽车保有量增速低于预期；高速公路车流量增长不及预期；公路建设成本增长超预期；区域经济发展不及预期。
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